Escrito por 1:38 pm Economía

El mercado de vivienda en 2023

Por Julio Rodríguez López *


   Durante la primera mitad de 2023 el mercado de vivienda registró en España retrocesos significativos respecto de los niveles alcanzados en 2022.  Sin embargo, los valores alcanzados en este año por las principales magnitudes revelan que el nivel general de actividad en el subsector inmobiliario fue importante, lejos de una recesión. El descenso de las ventas fue moderado, muy inferior al descenso de los nuevos préstamos hipotecarios registrados para compra de vivienda, mientras que las viviendas iniciadas crecieron a un ritmo significativo sobre el año precedente.

Precios y alquileres 

  En 2023 ha persistido la desaceleración del índice de precios de viviendas. Frente al aumento del 5,5% registrado en 2022 por dicho indicador, en el segundo trimestre la variación interanual fue el 3,6%. Dicho aumento interanual fue superior en el caso de las viviendas de nueva construcción, el 7,7%, frente al 2,9% correspondiente a los precios de las viviendas usadas. Los mayores aumentos interanuales fueron los de Andalucía (4,1%) y Canarias (3,7%). El nivel medio de precios alcanzado por las viviendas en el segundo trimestre de 2023 fue 1.979 euros/m2, 2.212 euros/m2 en el caso de las viviendas nuevas y 1.925 euros/m2 para las viviendas usadas, según la estadística registral inmobiliaria de los Colegios de Registradores de la Propiedad. Los precios más elevados, según dicha fuente estadística, fueron los de la Comunidad de Madrid (3.299 euros/m2) y Baleares (3.214 euros/m2). 

Los alquileres de viviendas, según el portal idealista.com aceleraron el aumento en 2023. La variación interanual de los alquileres de viviendas fue el 9,3% en septiembre de 2023, superior al 7,2% de diciembre de 2022. La variaciones interanuales más elevadas en 2023 han sido las de Baleares (22,7%), Comunidad Valenciana (15,9%) y Canarias (14,5%).Se advierte en general la presencia de aumentos más intensos de los alquileres en los territorios con mayor peso de la actividad turística. El nivel medio de alquileres fue de 11,8 euros/m2-mes en España en septiembre de 2023. Los niveles de alquileres más elevados fueron los de Baleares (16,2 euros/m2-mes) y Comunidad de Madrid (16,0 euros/m2-mes). La evolución positiva registrada por el empleo en España en 2022-2023 ha dado lugar a una mayor demanda de viviendas de alquiler. La elevada carestía relativa de los precios de venta de las viviendas respecto de los niveles de ingresos de los nuevos hogares convierte en insolventes a una amplia proporción de los nuevos hogares, que acuden al escaso alquiler privado existente.

Demanda de vivienda y financiación

  Sobre la demanda de vivienda han actuado presiones diferentes por parte de la evolución general de la economía. Por una parte, la renta disponible de los hogares registró una variación interanual importante en el primer semestre de este año, el 11,6% en términos nominales y el 7,5% en términos reales. El principal impulso vino por el lado del empleo, donde el número de ocupados creció en un 2,4% en el primer semestre del año, según la Encuesta de Población Activa y también por el lado de los salarios, que aumentaron en un 5,5% en el mismo periodo de tiempo.

  Sin embargo, en los nueve primeros meses de 2023 ha tenido lugar un aumento continuado en los tipos de interés de los préstamos destinados a la compra de vivienda. En septiembre de 2023 el tipo medio de dichos préstamos ha ascendido al 4,305%, casi dos puntos por encima del tipo correspondiente al mismo mes del pasado ejercicio. La evolución de los tipos de interés de las nuevas operaciones ha sido paralela a la registrada por el Euribor a doce meses, que es el principal indicador de referencia empleado en los préstamos a interés variable. La evolución de los tipos de interés no ha favorecido, pues, a las compras de vivienda realizadas mediante la financiación crediticia. El número de hipotecas registradas sobre vivienda en el periodo de enero-julio de 2023 disminuyó en un 14,4% respecto de 2022. Dicho descenso fue más acusado, el 24,9% en el caso de los préstamos hipotecarios destinados a compras de viviendas, según el Centro de Información Estadística de los notarios en el periodo de enero-agosto de 2023.  La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco Central Europeo indica que en la primera mitad de 2023 ha descendido la demanda de financiación por parte de los hogares ante las entidades de crédito y que estas últimas han restringido la oferta de crédito.

 Las compraventas de viviendas registradas descendieron en un 5,3% en el periodo de enero-julio de 2023 respecto del año precedente. El descenso fue más acusado, el -6,2%, en las ventas de viviendas usadas, frente al de las ventas de viviendas de nueva construcción (-1,2%).  En el periodo citado las ventas de viviendas usadas ascendieron al 81,2% de las ventas de viviendas. En el primer semestre de 2023 el retroceso de las ventas de viviendas protegidas fue algo mayor, el 15,8%. El ritmo de ventas de viviendas en el primer semestre de 2023 se situó por encima de las 600.000 en un año, cifra que, aun siendo inferior a la de 2022, implica un volumen considerable. La caída de las ventas fue muy inferior al descenso citado del número de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, lo que revela que más de la mitad de las ventas de viviendas se han realizado al contado, lo que corresponde a compradores de viviendas con fines de inversión y de colocación de ahorro.

Nueva oferta de vivienda

  En los siete primeros meses de 2023 el número de viviendas iniciadas creció en un 7,8% respecto del mismo periodo de 2022. De dicha evolución se desprende que en 2023 el total de viviendas terminadas puede situarse por encima de las 113.000, que es el total anual más elevado desde 2008. Las viviendas terminadas retrocedieron en un 2,3%, por lo que el total anual de 2023 puede estar por encima de las 87.000.Todo hace indicar que existe una demanda de viviendas de nueva construcción no satisfecha, a la vista del largo periodo transcurrido con niveles de viviendas iniciadas y terminadas inferiores a los de los años anteriores a la etapa de la “burbuja” inmobiliaria de 1997-2007.

  El INE ha realizado una previsión de creación anual de nuevos hogares, según la cual entre 2023 y 2027 el aumento del número de hogares superará los 200.000. Dicho ritmo anual supera con mucho las previsiones de viviendas iniciadas y terminadas. Es posible que la recuperación de la construcción de nuevas viviendas se haya visto obstaculizada en los últimos años por el fuerte aumento de los costes de construcción en 2021-2022, cuyo aumento se ha desacelerado en 2023 por la evolución más moderada de los precios de los materiales de construcción. También parece haberse producido escasez de mano de obra especializada en la construcción residencial. 

 A modo de comentario final

 El mercado de vivienda ha presentado unos niveles de compras y de financiación hipotecaria en 2023 inferiores a los del año anterior, pero que implican unos volúmenes importantes de demanda y de ventas, a la vez que se está recuperando la construcción de nuevas viviendas. Dentro de la demanda citada es posible que alrededor de la mitad de las compras de viviendas se están realizando con fines de inversión y de colocación de ahorro. Los precios de las viviendas han experimentado en 2023 una desaceleración en su crecimiento, pero se está lejos de registrar caídas en los precios de venta. Estos últimos se mantienen alejados de los niveles de ingresos de los hogares de nueva creación. 

 La financiación a comprador por parte de las entidades de crédito ha mantenido un perfil restrictivo desde 2022. En España se crean ahora empleos a un ritmo significativo, pero la demanda potencial procedente de los nuevos empleos se ve abocada a dirigirse al reducido mercado de viviendas de alquiler, lo que da lugar a que los aumentos de los precios del alquiler resulten superiores a los correspondientes a los de los precios de venta de las viviendas. El problema de la vivienda en España sigue siendo, pues, el del difícil acceso al disfrute de una vivienda por parte de un segmento muy elevado de los jóvenes hogares, que se ven obligados a retrasar en exceso la edad de emancipación.

* Julio Rodríguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada

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