pero está muy lejos de los niveles del periodo 2000/2012
Julio Rodríguez López*
En la última semana de marzo de 2025 se han publicado los datos relativos a la actividad desarrollada en torno a las viviendas protegidas durante el ejercicio de 2024. Dicha información tiene el interés que se deriva del hecho de que las viviendas citadas son el instrumento más necesario para paliar la situación de difícil acceso a la vivienda para una elevada proporción de hogares en España. El precio de venta y de alquiler de dichas viviendas está por debajo de los niveles de mercado.
La información estadística sobre las viviendas protegidas se refiere a las magnitudes correspondientes a las calificaciones provisionales y definitivas de dicho tipo de vivienda. Ambas magnitudes se aproximan a los niveles de viviendas protegidas iniciadas y terminadas, respectivamente, aunque todo apunta a que las calificaciones definitivas tienen el mayor interés, pues detrás de las mismas hay viviendas ya edificadas. En cambio, la calificación provisional es un trámite previo a la iniciación de una vivienda, que con frecuencia puede no iniciarse, y ello por numerosos factores, entre los que destaca por su frecuencia la escasez de financiación crediticia disponible para este tipo de vivienda.
En 2024 las calificaciones provisionales de viviendas protegidas ascendieron a 23.967, lo que supuso un aumento del 94,8% sobre el año precedente. La cifra anual citada de calificaciones provisionales de viviendas protegida alcanzó en 2024 el nivel anual más elevado desde 2011. Las calificaciones definitivas de viviendas protegidas ascendieron en 2024 a 14.371, lo que supuso un aumento del 62,4% sobre el año anterior y la cifra anual más elevada desde 2014. Aunque el aumento de 2024 es trascendente, conviene recordar que en el periodo comprendido entre 2000 y 2012 el nivel medio anual de calificaciones definitivas ascendió a 56.660, casi cuatro veces por encima del nivel alcanzado en 2024. Todavía se está muy lejos de los niveles alcanzados en un pasado no demasiado lejano en materia de construcción de viviendas protegidas.
Las calificaciones definitivas de 2024 supusieron en 2024 algo más del 10% de los hogares creados en dicho ejercicio, que es la proporción más elevada desde 2015. Durante un largo periodo de tiempo la construcción de viviendas protegidas se ha situado en un nivel reducido respecto del número de hogares creados. Esto supone que en el caso de los hogares con ingresos por debajo de los niveles medios el acceso a la vivienda resulta en España bastante problemático. Dichos hogares deben acudir a los alquileres ofrecidos por el sector privado, en el que con frecuencia se exige a dichos hogares no solo unos alquileres elevados sino también un conjunto de condiciones adicionales en muchos casos abusivas.
El 40,9% de las viviendas protegidas terminadas se destinaron a la propiedad, correspondiendo al alquiler el 25,6%.
En 2024 el 73,9% de las viviendas protegidas terminadas fueron construidas por promotores privados y el 26,1% lo fueron por promotores públicos. El 40,9% de las viviendas protegidas terminadas se destinaron a la propiedad, correspondiendo al alquiler el 25,6%. Se ha observado en 2024 una cierta recuperación tanto de las viviendas protegidas destinadas al alquiler como de las viviendas promovidas por administraciones públicas.
En cuanto a la distribución territorial de la construcción de viviendas protegidas en 2024 ha destacado el aumento espectacular de las calificaciones provisionales de viviendas protegidas correspondientes a la Comunidad de Madrid, que se aproximaron a las 24.000 en 2024. Las calificaciones definitivas de viviendas protegidas alcanzaron los niveles más elevados en cinco comunidades autónomas, que concentraron en el pasado año casi el 90% del total: Madrid (46,5%), Cataluña (13,2%), País Vasco (13,6%), Andalucía (11%) y Comunidad Valenciana (5,2%).
Plan “Vive”
Los datos de 2024 sobre la actividad en materia de construcción de viviendas protegidas revelan el papel relevante del sistema “superficiario” o concesional dentro de la promoción de nuevas viviendas protegidas, sistema que es el que predomina sobre todo en la Comunidad de Madrid (“Plan Vive”), y que se está extendiendo a otras comunidades autónomas.
El modelo citado consiste en la cesión de suelo público en derecho de superficie a promotores privados por un plazo no superior a los 80 años para que estos promuevan viviendas, a cambio de cesiones temporales del uso del suelo y de alguna subvención pública, en este caso procedente del Ministerio de Vivienda a partir de fondos europeos. Una entidad promueve y construye las viviendas y una vez finalizada la construcción las traspasa a una sociedad gestora, especializada en administrar viviendas de alquiler. Los promotores privados entran en la promoción concesional imponiendo una determinada rentabilidad.
De los datos de 2024 sobre la actividad en materia de la construcción de nuevas viviendas protegidas se deriva, en primer lugar, que en dicho año se ha recuperado la presencia de dichas viviendas respecto de los más bien raquíticos niveles correspondientes al periodo 2013-2021. Esta evolución es positiva, pero todavía se está lejos de alcanzar los niveles deseables, pues se está muy lejos de los niveles alcanzados en el primer decenio del presente siglo. En 2025 debería de mantener y reforzar el ritmo ya alcanzado durante el año anterior. En este año el papel del ICO es relevante, ante la nula presencia de la financiación bancaria con destino a viviendas protegidas destinadas al alquiler social. Se trata de elevar la presencia de las viviendas protegidas dentro del total de las nuevas viviendas construidas hasta un nivel del 50%.
En segundo lugar, aunque los precios y los alquileres de las viviendas protegidas promovidas en 2024 están por debajo de los precios de mercado, todavía resultan elevados para los hogares de los tres primeros deciles de ingresos familiares (el 30% de los hogares con los niveles de ingresos más reducidos), a pesar de la trascendencia de las ayudas públicas aportadas para la construcción de tales viviendas protegidas. Sería necesario crear un tipo de viviendas protegidas con precios y alquileres inferiores a los de las viviendas construidas bajo la fórmula del sistema superficiario.
Es preciso, pues, dinamizar la construcción de viviendas protegidas y, dentro de las mismas, aumentar el peso de las destinadas a hogares con ingresos más reducidos. Dicha estrategia queda lejos del “construir a toda costa “en que se ha convertido el actual discurso sobre política de vivienda.
*[1] Julio Rodriguez López fue consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía, presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada. Es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE
