Julio Rodriguez López[1]
En 2025 el mercado de vivienda registró una intensa actividad, Destacó el importante aumento del volumen de negocio, y de los márgenes y beneficios empresariales. Frente a dicha evolución positiva del mercado de vivienda, en dicho año se acentuó el alcance del problema de acceso a la vivienda para numerosos hogares en España. El difícil acceso a la vivienda reforzó el problema de la desigualdad, en un contexto de significativo ritmo de crecimiento de la economía española.
Los precios de la vivienda registraron en España en 2025 importantes crecimientos, mientras que se desaceleró el aumento de los alquileres, a pesar de registrar estos últimos aumentos destacados. El índice de precios de vivienda creció en un 12,8% en el tercer trimestre de 2025 sobre el mismo periodo del año anterior. Los valores de tasación de las viviendas aumentaron en un 12,1%en el mismo periodo de tiempo. Los aumentos citados estuvieron entre los más elevados de los dos indicadores citados desde que se inició la elaboración de los mismos.
En el tercer trimestre de 2025 los precios medios alcanzados por la vivienda ascendieron a 2.153,4 euros/m2 en el caso de los valores de tasación y a 2.303 euros/m2 en los precios de las ventas de viviendas, según la estadística registral inmobiliaria. Los precios de los alquileres desaceleraron su aumento desde el 11,5% de 2024 hasta el 8,5% en 2025 (idealista.com). El precio medio de los alquileres en diciembre de 2025 ascendió a 14,7 euros/m2-mes, (13,5 euros/m2-mes en diciembre de 2024).
Las compraventas de viviendas registradas crecieron en un 11,8% sobre 2024 en enero-noviembre de 2025, superando el crecimiento del 10% del año precedente. Es posible que el número de ventas de viviendas se haya situado en 2025 por encima de las 715.000. La proporción de las viviendas usadas sobre el total de ventas se situó en el 78,3%, muy por encima del 21,7% correspondiente a las viviendas de nueva construcción.
El tipo de interés medio de los préstamos a comprador en 2025 ascendió al 2,82% (media de enero-noviembre), casi un punto porcentual inferior al tipo medio de 2024. El volumen de los préstamos a comprador de vivienda creció en un 25,8% en 2025, por encima del 20,5% de 2024. Los bajos tipos de interés y el mayor volumen de financiación bancaria aportada a los compradores impulsaron la demanda de vivienda en 2025.
Junto al impulso procedente de los créditos bancarios, la demanda de vivienda en 2025 creció más por otros factores, entre los que destacó el aumento del empleo, que se incrementó en un 2,6% en el tercer trimestre de 2025 (2,2% en 2024), correspondiente a un aumento neto de 564.100 ocupados, según la Encuesta de Población Activa del INE. El incremento del empleo y la ganancia de poder adquisitivo salarial impulsaron en un 5,3% el aumento de la renta disponible de los hogares y en un 4,7% el de la renta disponible per cápita.
El importante crecimiento anual del número de hogares, el 1,13% en el tercer trimestre, correspondiente a una variación anual neta próxima a los 220.000, contribuyo asimismo al aumento de la demanda de vivienda. El valor de las transacciones de vivienda superó los 17.000 millones de euro en 2025 Las previsiones para 2026 son de un nuevo aumento de las promociones destinadas a la venta, mientras que son menos elevadas las previsiones de promociones de viviendas destinadas al alquiler. La posibilidad de traslación a los precios de las viviendas de los mayores costes de producción contribuye a reforzar la inversión en nuevos proyectos inmobiliarios
La difícil accesibilidad y la política de vivienda
Frente al esplendor de actividad, precios y ventas en el mercado de vivienda, en 2025 dicha evolución contrastó con el nuevo aumento del número de años de renta bruta media por hogar precisos para adquirir una vivienda en 2025 (7,8 años en el tercer trimestre de 2025 frente a 7,2 en el mismo periodo de 2014, según el Banco de España).Dicha evolución implicó un mayor esfuerzo de acceso a la vivienda, en especial para los hogares con menores ingresos, sobre todo los que viven de alquiler, básicamente hogares jóvenes y hogares de inmigrantes.
El componente más importante de la política de vivienda es el de la construcción de viviendas protegidas, cuya calificación corresponde a las comunidades autónomas. En los tres primeros trimestres de 2025 las calificaciones definitivas descendieron ligeramente sobre el mismo periodo de 2024. La previsión para 2025 es de unas 14.300 calificaciones definitivas, el 16,3% de las viviendas terminadas en el pasado ejercicio. El número de viviendas protegidas terminadas queda lejano respecto de las necesidades crecientes que provoca el crecimiento de la población y la demanda de vivienda para fines no residenciales.
Tras el anuncio, en enero de 2025, de la creación de una empresa pública destinada a cubrir todo el ciclo residencial, un Acuerdo de Consejo de Ministros de 16.9.25 anticipó nuevas actuaciones en materia de política de vivienda. Dentro de estas últimas destacaba, en primer lugar, la relativa a la implantación de un nuevo Plan Estatal de vivienda, 2026-2030, el primero a aprobar estando vigente la Ley de Vivienda 12/2023. En dicho Plan destacaría el carácter permanente de la vivienda pública asequible y la mejoría en la financiación estatal de las viviendas protegidas.
El segundo lugar correspondió al anuncio del traspaso de Sareb a SEPES de 40.000 viviendas, 2.400 suelos en los que se podrían construir 55.000 viviendas protegidas asequibles. En tercer lugar, se confirmó la creación de una empresa estatal de vivienda, con capacidad para promover, construir, adquirir y gestionar las viviendas protegidas asequibles
Tras el Acuerdo del Consejo de ministros citado se ha aprobado la transformación de SEPES en “CASA47, Entidad Pública Empresarial”, la entidad estatal de Vivienda, a partir del Real Decreto 1123/2025 (BOE de 11.12.2025). La actividad principal de la nueva empresa sería la de la urbanización y entrega de suelo y vivienda a las demás administraciones públicas, actuando como una gran entidad estatal de vivienda, gestionando todo el ciclo residencial del parque público de vivienda estatal.
En Nota de Prensa del Ministerio de Vivienda (MIVAU) de 9 de diciembre de 2025 se especificaron algunos aspectos relevantes de los contratos de alquiler que establezca la nueva entidad:
– Duración de 75 años de los contratos, con una primera fase de 14 años, a la que seguirían actualizaciones cada 7 años, Todas las prórrogas se condicionarían al cumplimiento de la mayoría de las condiciones de acceso.
-El precio del alquiler se fijará en base a criterios de asequibilidad en función de lo que puedan pagar los inquilinos, y no superaría el 30% de la renta disponible media del territorio, con un tope para cada Comunidad Autónoma.
-Ingresos de los destinatarios: Tendrían ingresos situados entre 2 y 7,5 Iprem (entre 16.800 y 63.000 euros anuales de ingresos), lo que cubriría el 60% de la población de España. En dicha Nota se indica que a las rentas inferiores se les apoyará a través de la vivienda social, propuesta nada especificada.
La cartera de vivienda de CASA 47 se nutrirá de la construcción propia, de la incorporación de viviendas y de suelo de otros Ministerios y de la empresa SAREB, como ya se ha indicado. El objetivo es consolidar una inversión pública continuada y sostenible. Según el MIVAU , se prevé realizar una inversión de 13.000 millones de euros en diez años, para atender a la demanda de los nuevos hogares, aproximando la dimensión del parque público a los niveles europeos (el 8% del parque de viviendas principales). La financiación prevista permitiría construir unas 85.000 viviendas en diez años.
El volumen de viviendas podría incrementarse si CASA 47 emplease asimismo financiación crediticia, no presupuestaria, para la construcción de un volumen mayor de viviendas. Dicha financiación procedería sobre todo del ICO, que emitiría bonos públicos con garantía del Estado y también podría obtener financiación del Banco Europeo de Inversiones.
Por un lado, el mercado de vivienda pasa por una coyuntura de fuerte auge del negocio. Por otra parte, el precio de los alquileres resulta muy elevado y hay escasez de vivienda nueva, sobre todo de vivienda social asequible. Se trata de conseguir, pues, que un mayor volumen de construcción de viviendas termine en que haya más pisos baratos y no mas especulación.
[1] Julio Rodriguez López es miembro del Consejo Asesor de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada
