Escrito por 6:43 am Economía

Mercado de vivienda. Precios y alquileres mantienen la tendencia creciente

Julio Rodríguez López*

En el mercado de vivienda en España en 2024 destaca la nueva aceleración de los precios de la vivienda en el primer trimestre del año (6,3% fue el crecimiento anual del índice de precios de vivienda). El aumento de los precios de las viviendas de nueva construcción superó ampliamente al correspondiente a las viviendas usadas. Los aumentos más destacados de precios correspondieron en viviendas nuevas a Navarra (12,7%) y Baleares (12,5%). En viviendas usadas el aumento mayor fue el de Andalucía (7%). También se aceleró el crecimiento de los alquileres en 2024 (13,4% fue el aumento interanual de los alquileres en mayo según Idealista), destacando el fuerte incremento interanual de los precios del alquiler en Baleares (19,1%). 

Por el lado de la demanda importa destacar el significativo aumento del empleo (3% fue el aumento anual de los ocupados EPA), evolución coherente con el comportamiento alcista de los afiliados a la Seguridad Social. El aumento del empleo ha estado acompañado de un importante ritmo de creación de nuevos hogares.   Según la Estadística Continúa de Población del INE en el primer trimestre de 2024 el número de hogares registró un aumento de 166.300 respecto del mismo periodo de 2023. En cuanto a la financiación, el volumen de nuevos créditos a comprador de vivienda creció en un 6,6% en el primer trimestre respecto del mismo periodo del año anterior. Sin embargo el saldo vivo de los préstamos a comprador de viviendas registró un descenso interanual del 2,3% en marzo de 2024, lo que implica que las amortizaciones de préstamos a comprador han seguido superando a las nuevas formalizaciones de dichos préstamos en el periodo citado. La financiación a la compra de vivienda puede crecer a un ritmo superior en el resto del año en curso si se refuerza el descenso de los tipos de interés iniciado desde finales de 2023. El Euribor a doce meses descendió en 0,2 puntos porcentuales entre abril de 2023 y abril de 2024. 

 Según el Centro Estadístico del Notariado las compraventas de viviendas crecieron en un 6,4% en el primer cuatrimestre de 2024, situándose en un nivel próximo a las 685.000 ventas anuales de viviendas. Dicha evolución de las ventas implica un cambio respecto de 2023, año en el que las compraventas descendieron en un 11,1% según la misma fuente estadística. El número de préstamos hipotecarios para compra de vivienda creció en un 14,3% en el primer cuatrimestre, evolución que supuso en cambio destacado respecto de 2023.  Por el contrario, las compras de viviendas realizadas sin préstamo hipotecario apenas han aumentado en el primer cuatrimestre de 2024 (0,2%), lo que ha supuesto una participación próxima al 53% en el total de las compraventas.

La nueva oferta de vivienda sigue sin reaccionar de forma clara ante el importante aumento de ventas y de precios. En el primer trimestre de 2024 los visados de obra nueva para la construcción de viviendas descendieron en un 10,2%, con lo que el ritmo anual de construcción de nuevas viviendas descendió respecto de las cien mil viviendas de los últimos dos años. El retroceso del consumo aparente de cemento en el primer trimestre de 2024 confirmó la debilidad de la construcción de nuevas viviendas. La financiación crediticia a la promoción y construcción residencial descendió de nuevo en 2023.

 Algunos portales inmobiliarios han anunciado la presencia de descensos importantes en 2024 en la oferta de viviendas de alquiler, y ello como consecuencia del desplazamiento de la oferta hacia alquileres a plazo inferior al año y también por la tendencia creciente de las viviendas destinadas al alquiler turístico. Estas últimas ascendían a 351.839 en febrero de 2024, según la estimación del INE, lo que suponía un total de 1,8 millones de plazas turísticas. La mayor proporción de plazas turísticas sobre el total de viviendas correspondió a Canarias (4,3%) y Baleares (3.8%).

Un año de la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda

  La Ley por el Derecho a la Vivienda se publicó en el BOE de 25 de mayo como la Ley 12/2023, tras más de un año de debate y votación en las Cortes. La ley articula las políticas públicas sobre dos ejes básicos, los controles de los incrementos de precios del alquiler y la vivienda protegida, esta última con precios limitados administrativamente y orientada sobre todo al alquiler, en contraste con la vivienda protegida del pasado.

  En cuanto al control de alquileres, en marzo de este año el gobierno ha publicado en 2024 (Resolución de 14 de marzo, BOE de 15.3.24) el Índice de Precios de Referencia, previsto para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda. El Índice marca el límite del alquiler en las zonas tensionadas. La Ley 12/2023 establece que las declaraciones de zonas tensionadas corresponden a las administraciones competentes en materia de vivienda, que son las comunidades autónomas. Hasta el momento solo el gobierno de Cataluña se ha mostrado dispuesto a implantar el control de alquileres previsto en la ley. Una Resolución del Ministerio de Vivienda de 14 de marzo (BOE de 15.3.24) ha declarado a 140 municipios de Cataluña como zona tensionada, zona que va ampliarse a mas municipios. 

La cuestión del control de alquileres es el aspecto más controvertido de la nueva ley de vivienda. Los altos niveles alcanzados por los alquileres justifican actuaciones de restricción al aumento de los mismos, aunque sea con carácter transitorio. El control de alquileres implantado en Cataluña lleva poco tiempo vigente como para atribuirle ninguna responsabilidad en la evolución de los precios del alquiler. La reducción de la oferta de viviendas de alquiler se debe más a la escasa dimensión que tiene en España el parque de viviendas de alquiler que a la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, a la que se le achacan problemas de vivienda que vienen de  tiempo atrás. 

El segundo gran eje de la Ley es el del refuerzo y actualización del parque de viviendas protegidas. Se pretende incrementar los parques públicos y sociales de vivienda. La Ley destaca que las viviendas integrantes de los parques públicos no se podrán vender más que a otras administraciones públicas. El mayor impulso a la oferta de viviendas protegidas que establece la Ley puede venir del aumento de la edificabilidad de dicho tipo de viviendas en los desarrollos urbanísticos, de hasta el 40% en suelo urbanizable y del 20% en el suelo urbano no consolidado.

 El 50% de las viviendas protegidas serán de alquiler. Se podrán construir viviendas sociales sobre suelo de titularidad pública y sobre suelo dotacional público. La Ley contempla el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas vacías (Inmuebles desocupados con carácter permanente) por parte de los municipios. Con el conjunto de medidas citadas la Ley crea, pues, las condiciones para impulsar la construcción de nuevas viviendas protegidas. Una reciente Sentencia del Tribunal Constitucional ante un recurso planteado por el gobierno de Andalucía, por la que se elimina el artículo 16 de la Ley, ha supuesto un revés para la misma. Dicha sentencia implica que va a persistir la diferencia de trato a las viviendas protegidas según las autonomías, que en unos casos se pueden descalificar y pasar a libres en unos pocos años mientras que en otros las viviendas protegidas mantienen su condición con tienen carácter permanente.

 Con la llegada al poder del Partido Popular a fines de 2011, en el primer Programa de Vivienda de dicho gobierno para 2013-2016 desapareció la garantía de financiación de las nuevas promociones de viviendas protegidas, que no ha vuelto a recuperarse. Conviene recordar que la mayor parte de las viviendas protegidas no se financiaron con los presupuestos, sino con préstamos bancarios que concedieron el Crédito Oficial y las Cajas de Ahorros. Desde 2013 el número de viviendas protegidas iniciadas ha retrocedido de forma significativa, coincidiendo con la eliminación de la garantía de financiación crediticia, con lo que se ha reducido el papel equilibrador que dichas viviendas desempeñaban en el mercado de vivienda.

Como ha señalado el Banco de España en el Informe de Estabilidad Financiera de la primavera de 2004, el aumento de la demanda de vivienda está vinculado con el importante crecimiento del número de hogares, en un contexto de fuertes incrementos de la población derivados de los intensos flujos migratorios. Junto a la más intensa creación de hogares el desvío de viviendas hacia el alquiler a plazo inferior a un año y el repunte del alquiler turístico de viviendas han reducido la oferta de vivienda de alquiler permanente. Se ha añadido, pues, presión alcista a los precios del alquiler y también a los precios de la vivienda. 

El momento actual es de serias dificultades de acceso a la vivienda para la mayor parte de los hogares. No hay una burbuja inmobiliaria pero si hay una situación excepcional de fuerte incremento del número de hogares, circunstancia que acrecienta la demanda de vivienda e impulsa al alza los precios del alquiler. La Ley 12/2023 ha creado condiciones para reforzar la oferta de vivienda en el componente de las viviendas protegidas, aunque la política de vivienda no puede consistir solo en producir nuevas viviendas. Corresponde a todas las administraciones públicas impulsar políticas que redunden en un incremento significativo del parque de viviendas protegidas, aprovechando los instrumentos aportados por la nueva norma. El aseguramiento de la financiación crediticia desde el gobierno estatal a las nuevas promociones de viviendas protegidas reforzaría la oferta de las mismas. 

*Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Fue presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada

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