Escrito por 9:31 am Economía, Selección del editor

RENACE EL MINISTERIO DE VIVIENDA

por Julio Rodríguez López *

Un aspecto destacado de la reestructuración ministerial posterior a la investidura de presidente del gobierno ha sido la reaparición del Ministerio de Vivienda. En 2004 el impresionante aumento de los precios de la vivienda, previo al “pinchazo” de la burbuja inmobiliaria de 2007-08, dio lugar a que en el gobierno de José Luís Rodríguez Zapatero se crease el Ministerio de Vivienda. Se pretendió entonces hacer frente al serio problema social que provocaba un aumento tan intenso de los precios de la vivienda, que crecieron en casi un 200% entre 1998 y 2007. 

  En 2010 el Ministerio de Vivienda se integró en el Ministerio de Fomento,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         tras el paso por el mismo de tres ministras (M. A. Trujillo, Carme Chacón y B. Corredor). La ley de suelo de 2007 (Ley 8/2007), los planes de vivienda de 2005-2008 y 2009-2012, la creación de la sociedad para el alquiler y la introducción de la ayuda directa a los hogares jóvenes que vivían de alquiler (renta básica de emancipación fue la denominación de dicha ayuda) fueron las actuaciones más destacadas de la política de vivienda desarrolladas por el Ministerio de Vivienda entre 2004 y 2010. La crisis de 2007-08 y la posterior recesión redujeron el alcance de las políticas de vivienda adoptadas por el gobierno socialista. Los dos planes cuatrienales aprobados en la citada etapa de gobierno fueron los últimos en los que se estableció una garantía de financiación de las viviendas de protección oficial.

  En 2023 Pedro Sánchez ha recreado el Ministerio de Vivienda, con lo que se ha confirmado el alcance del problema de acceso a la vivienda en 2023.  El problema del difícil acceso a la vivienda ha arreciado después de 2020, a la vista del nuevo empuje de los precios de la vivienda y, sobre todo, por el aumento de los alquileres. Una elevada proporción de hogares debe destinar una proporción importante de sus ingresos al pago mensual de la hipoteca con la que se adquirió la vivienda o al importe del alquiler. Desde la segunda década del presente siglo el número de hogares que vive de alquiler ha crecido de forma notable en España, a pesar de que el peso del alquiler en España sigue siendo uno de los más reducidos dentro de la Unión Europea. De hecho son los jóvenes y los extranjeros, sobre todo estos últimos, los hogares en los que el alquiler es la forma predominante de tenencia de la vivienda. Vivir de alquiler en España suele ser indicio de un nivel bajo de ingresos en el hogar. 

En los últimos años ha destacado el notable alcance de las compras de vivienda por razones alternativas a la autoocupación por el comprador. Se compran viviendas como forma de colocación del ahorro, como segunda residencia, se compran asimismo para reforzar los ingresos de los hogares alquilando la vivienda y es también importante el peso de las compras por extranjeros (casi el 20% de las ventas de viviendas en 2023).  La fuerte demanda de vivienda por razones adicionales a la autoocupación provoca unos precios de venta y del alquiler que no guardan coherencia con los niveles salariales ni con la renta disponible por hogar. Esta situación justifica la implantación de una política de vivienda que permita reducir los desequilibrios actuales. La tardía edad de emancipación de los jóvenes en España, una de las más altas entre los países de la Unión Europea, es consecuencia de los elevados precios relativos tanto de la vivienda como del alquiler.

  Por otra parte, se ha estimado que el número de viviendas sociales de alquiler existente en España es muy reducido, en torno al 2,3% del parque de viviendas, lejos de la media de países miembros del Unión Europea (9,5%). En España se han construido cerca de siete millones de viviendas protegidas (VPO) desde los años sesenta del pasado siglo hasta el momento actual. La mayor parte de las VPO se han descalificado, pasando a ser viviendas libres, por lo que en este momento no desempeñan ningún papel dentro de la política de vivienda. Se ha observado un fuerte retroceso de la construcción de nuevas VPO desde que se eliminó la garantía de financiación a partir de 2013, concretamente en el Plan 2013-2016.

 Se ha estimado que hay en España un déficit de viviendas sociales de alrededor de millón y medio. La creación de un parque de viviendas sociales de alquiler de dimensión significativa, que también puede incluir viviendas destinadas a la venta de precio asequible, puede llevar bastante tiempo. En algún momento habrá que empezar a desarrollar una política de vivienda ligada a las necesidades de alojamiento de un número significativo de hogares.

 Un parque de viviendas sociales destinadas al alquiler se puede conseguir mediante la construcción de nuevas viviendas, así como mediante la compra de viviendas existentes y también a través del alquiler. Ello requiere, sobre todo, disponer de suelo público finalista y gestionable a corto plazo, ofrecido en derecho de superficie. Junto al suelo, resulta imprescindible disponer de financiación a largo plazo a tipos de interés moderados, que puede aportar el ICO y también la banca privada. El bono de alquiler joven es un instrumento destacado de la política de vivienda en este momento. Resulta necesario que las comunidades autónomas sean más diligentes en la distribución de los recursos aportados a los hogares jóvenes desde el gobierno de España.

  Los registros de demanda de vivienda accesible deberían de ser de elaboración obligatoria por parte de los ayuntamientos, como forma de conocer mejor la demanda efectiva de vivienda social. También es necesario disponer de un índice de precios del alquiler a partir de la información contenida en los registros autonómicos de fianzas de las comunidades autónomas. Dicho índice sería un índice de referencia en el caso en que se aplicase el control de alquileres en cualquier comunidad autónoma.

El nuevo Ministerio de Vivienda tiene por delante una difícil y prolongada tarea. El marco competencial de la política de vivienda resulta un tanto complicado. Las comunidades autónomas tienen competencia exclusiva en materia de política de vivienda, pero la mayor aportación de recursos para el desarrollo de dicha política la realiza el gobierno de España. Como ya se ha indicado, la política de vivienda debe de establecer sus objetivos en términos del número de hogares a los que se va a apoyar a acceder a una vivienda con un esfuerzo razonable, no superior a la tercera parte de los ingresos del hogar.  

 La ley por el derecho a la vivienda aprobada en 2023 establece un amplio conjunto de instrumentos para apoyar la creación de un parque de viviendas sociales de dimensión significativa. Resulta imprescindible el consenso entre el estado y las autonomías y también es necesaria mucha voluntad política para superar la difícil situación presente del acceso a la vivienda en España.  

[*] Julio Rodríguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística del INE. Fue presidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada. Es miembro de Economistas frente a la Crisis.

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