Julio Rodriguez López^[1]

  En 2024 el mercado de vivienda presentó en España un perfil expansivo, En ese año destacó el importante aumento de las ventas de vivienda y de los precios de venta y de los alquileres. Se ha generado un clima de escasez de oferta de viviendas frente a una pujante demanda. Los precios crecientes y una financiación más barata están contribuyendo a una recuperación gradual de la construcción de nuevas viviendas (Gráfico).

1. El MERCADO DE VIVIENDA EN 2024.

 El índice de precios de viviendas registró un aumento interanual del 8,1% en el tercer trimestre de 2024 (4,2% fue el aumento de 2023). El aumento fue mayor en las viviendas nuevas, el 9,8%, frente a un aumento más moderado en los precios de las viviendas de segunda mano, el 7,9%. Los aumentos de precios más acusados fueron los de Navarra (10,7%) y Andalucía (10,6%). El precio medio de las viviendas en el tercer trimestre de 2024 ascendió a 2.114 euros/m2, según la estadística registral inmobiliaria. Los precios de venta de las viviendas más elevados fueron los de Baleares (3.664 euros/m2) y Comunidad de Madrid (3.552 euros/m2).

  La evolución de las ventas de vivienda se ha visto favorecida por la evolución favorable del empleo en 2024 y por la reducción de los tipos de interés en los préstamos a comprador de viviendas. Las compraventas de viviendas aumentaron en un 7,5% en el periodo enero-octubre de 2024 frente al mismo periodo de 2023.El crecimiento fue bastante más acusado en las ventas de viviendas de nueva construcción (18,9%) que en el de las viviendas usadas (4,8%). Las compraventas registradas de viviendas aceleraron el aumento en la segunda parte del año, en línea con la evolución de otros indicadores del mercado de vivienda. El volumen de compraventas registradas puede situarse en las 650.000 en 2024. Esta cifra puede ser más elevada según la información procedente del Centro Estadistico del Notariado, según el cual las ventas de 2024 pueden haber sobrepasado las 700.000. 

  Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios a comprador de vivienda alcanzaron un nivel máximo del 4,33% en octubre de 2023.Despues de dicho mes los tipos de interés de los prestamos han descendido hasta el 3,21% en noviembre de 2024. En este se acentuó el retroceso del Euribor a doce meses, que es el principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios a interés variable. El descenso de los tipos de interés ha estimulado las compras de vivienda mediante préstamos hipotecarios a largo plazo, que en el periodo enero-noviembre crecieron en un 19,1% sobre el año precedente. El ritmo de formalización de nuevos préstamos hipotecarios a comprador de vivienda puede haber superado los 67.000 millones de euros en 2024 (56.400 millones de euros en 2023).

La construcción de nuevas viviendas presentó un ritmo de aumento en 2024 significativo. Los visados de obra nueva crecieron en un 19,1% en el periodo de enero-octubre de 2024 sobre el año anterior, mientras que las viviendas terminadas, medidas por los certificados de fin de obra, lo hicieron en un 10,2%. Las viviendas iniciadas se han situado así en un ritmo anual de 127.500 viviendas, mientras que las viviendas terminadas pueden haber superado las 95.000 viviendas en 2024. La oferta de vivienda es rígida a corto plazo y más flexible a medio y largo plazo

 Como antes se indicó, 2024 ha sido un año de importante expansión en el mercado de la vivienda. Sobre dicho mercado ejerce una potente influencia la evolución demográfica reciente de España, a la vista del importante aumento de la población y del número de hogares en los últimos años. El aumento medio del número de hogares fue de 233.400 en el periodo 2021-2024, ritmo anual que ha superado ampliamente al del número de viviendas terminadas en el mismo periodo. Los resultados de la estadística continua de la población parecen indicar que el crecimiento de los hogares parece haberse desacelerado en 2024 respecto de los importantes aumentos de los tres años precedentes, circunstancia que podría aliviar algo la presión de la demanda. 

2. DOCE NUEVAS MEDIDAS DE POLÍTICA DE VIVIENDA

En enero de 2024 el presidente del gobierno, Pedro Sánchez, ha señalado la necesidad de dar una respuesta decidida al problema de la vivienda en España. Pedro Sánchez destacó el retroceso de la construcción de viviendas de protección oficial, que descendieron desde más de 100.000 viviendas protegidas al año en la primera década del siglo a menos de 5.000 en la segunda década. En su intervención comentó la fuerte diferencia entre el número de hogares creados y las viviendas terminadas en los últimos años. Pedro Sánchez anunció la puesta en marcha de doce nuevas medidas con tres objetivos prioritarios: más vivienda, mejor regulación y mayores ayudas.

 Las primeras cuatro medidas se orientan a incrementar la construcción de viviendas protegidas. La primera es el traspaso de 3.300 viviendas en propiedad y de cerca de dos millones de metros cuadrados de la Administración General del Estado a la empresa pública de viviendas (SEPES) para construir viviendas protegidas destinadas al alquiler asequible. La segunda es la incorporación a la empresa pública de vivienda de las más de 30.000 viviendas que ahora tiene Sareb en su poder. La tercera es la creación de un mecanismo legal para que dicha empresa pública tenga prioridad en la compra de viviendas y suelos y para garantizar que la vivienda construida por el Estado mantenga indefinidamente su titularidad pública.  La cuarta es la de crear un PERTE de viviendas en la provincia de Valencia para impulsar la modernización del sector de la construcción industrializada y modular la construcción de viviendas.

La quinta medida consiste en la creación de un sistema de garantías públicas que protegerá tanto a propietarios como a los inquilinos. Se trata de impulsar el alquiler reforzando la garantía de cobro de los alquileres, medida de la que hay precedentes en Cataluña y País Vasco. La sexta medida consiste en un programa de rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas al alquiler a precio asequible. Las medidas séptima, octava y novena se refieren a la fiscalidad, lo que requiere de nuevas normativas legales a aprobar por el Congreso de los Diputados: exención fiscal del 100% del IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, tributación de los pisos turísticos como cualquier negocio junto al impulso en la nueva directiva europea sobre el IVA de un tratamiento del alquiler turístico equivalente a otras actividades económicas. La novena consistiría en limitar las ventajas fiscales de las SOCIMI a la promoción de viviendas en alquiler asequible.

La décima medida pretende limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes, con lo que se pretende limitar la presión de la demanda por una parte de los compradores extranjeros. La undécima pretende endurecer la regulación para perseguir el fraude en los alquileres de temporada, para aumentar la oferta de alquileres de carácter permanente. En la medida duodécima se señala que los programas de ayuda estarán recogidos en el nuevo Plan Estatal de Vivienda que se diseñará en 2025 y que entrará en vigor en 2026, debiendo tratarse del futuro Plan Estatal 2026-2029.  

En cuanto a las medidas, sobre los dos millones de metros cuadrados a ceder a SAREB podrían construirse alrededor de diez mil viviendas. Resulta imprescindible aclarar lo que se entiende como” alquiler asequible”, puesto que en bastantes de las viviendas protegidas y libres que ahora se están construyendo en España los precios de alquiler son inferiores a los de mercado, pero no son asequibles a los hogares con menos ingresos. Se debe de establecer una referencia en términos, por ejemplo, del Iprem, estableciendo el tope de ingresos máximos en un máximo de 3,5 Iprem, que son algo menos de 30.000 euros brutos anuales.  El precio del alquiler no debe de superar el 35% de los ingresos de los hogares situados dentro del intervalo salarial citado. 

El Real Decreto-Ley1/2025 prevé la creación de una línea de avales por cuenta del estado para la cobertura en caso de impago del alquiler de viviendas para jóvenes y familias vulnerables.  En cuanto a las viviendas cedidas procedentes de SAREB se debe de especificar la situación de dichas viviendas por parte del Ministerio de Vivienda, concretando si se trata de viviendas vacías que pueden alquilarse. El mecanismo legal previsto en la tercera medida, que fortalece la capacidad de la empresa pública de vivienda debe de aclararse, Se debe de concretar el alcance del PERTE que va a impulsar la creación de empresas destinadas a la construcción modular.  En cuanto a las medidas fiscales que se deben de aprobar en el Congreso el gobierno debería de aprobar sin retraso en Consejo de ministros la propuesta legislativa correspondiente.

Es preciso establecer un programa de actuación de SEPES fijando los imprescindibles hitos temporales previstos para la construcción de un volumen importante de viviendas protegidas. Se tiene que precisar si se va a optar por la promoción directa de viviendas protegidas o si va a emplearse el sistema “concesional”, que en este momento es el más utilizado en España, en especial en la Comunidad de Madrid (Plan Vive). Solo deben de disponer de ayudas públicas las viviendas destinadas a los hogares con menos ingresos. En las doce medidas no se mencionó la financiación, aunque se ha aludido al importante papel del ICO. Para que esta entidad desempeñe un mayor papel deben reforzarse sus recursos propios, dotándole de más capital y también deberá de dotársele de una red territorial. 

  El conjunto de medidas anunciadas por el presidente del gobierno responde al diagnóstico de la actual situación de la vivienda en España, en la que destaca la escasez de viviendas sociales destinadas al alquiler. Se trata ahora de concretar y precisar el alcance de las medidas y de realizar un desarrollo rápido de las mismas, pues la situación actual no admite demoras. 

^[1] Julio Rodriguez Lopez fue presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada