Se necesita construir más de un millón de viviendas sociales
Julio Rodriguez López[1]
El problema de la vivienda en España es el del difícil acceso a la misma por parte de numerosos hogares, especialmente los jóvenes. La vivienda ha acentuado su carácter de activo alternativo para la colocación del ahorro y para inversores en general. Los precios de la vivienda y los alquileres están desconectados de los niveles de ingresos de la mayoría de los hogares.
El problema de acceso a la vivienda está presente en la mayoría de los países occidentales. Sin embargo, resulta más complicado en España por la debilidad del parque de viviendas sociales de alquiler, uno de los más reducidos en la Unión Europea (UE), el 2,5% del conjunto de viviendas principales, frente al 9,3% a que asciende de dicha proporción en el conjunto de la UE.
Se considera que existe un sobreesfuerzo para acceder a una vivienda si el hogar destina más del 40% de la renta bruta disponible al pago de la vivienda, incluidos los suministros básicos. En España la proporción de hogares arrendatarios en situación de sobresfuerzo ha estado cercana al 40% en el periodo 2015-2023, muy por encima del 23,5% de la Unión Europea, según Eurostat. La situación de sobresfuerzo es frecuente entre los hogares con menores ingresos y mayor vulnerabilidad social. El mayor sobresfuerzo para acceder a una vivienda en alquiler corresponde a los centros de las áreas urbanas y a algunas comunidades autónomas, caso de Canarias y Baleares, así como a las áreas urbanas de Andalucía y la Comunidad de Madrid.
En España, desde el inicio de los años sesenta del pasado siglo y el momento actual se han construido unos 6,5 millones de viviendas protegidas. La mayor parte de dichas viviendas se han descalificado y han pasado a ser viviendas de mercado, lo que explica la realidad del raquítico parque de viviendas sociales de España.
En España, desde el inicio de los años sesenta del pasado siglo y el momento actual se han construido unos 6,5 millones de viviendas protegidas. La mayor parte de dichas viviendas se han descalificado y han pasado a ser viviendas de mercado, lo que explica la realidad del raquítico parque de viviendas sociales de España. La posibilidad de descalificar las viviendas protegidas en plazos breves todavía persiste en la mayor parte de las comunidades autónomas, excepto en Cataluña y País Vasco, donde la vivienda protegida tiene carácter permanente. Los datos sobre viviendas protegidas construidas han descendido de forma espectacular en los ultimos años, situándose en un nivel inferior a las diez mil viviendas al año, lo que encubre la ausencia total de dichas viviendas en varias comunidades autónomas.
Cuando las viviendas de protección oficial (VPO) alcanzaron niveles elevados de construcción no se financiaron con los Presupuestos Generales del Estado, sino mediante los préstamos a largo plazo que concedieron las Cajas de Ahorros y el Crédito Oficial, y dentro de este último el Banco Hipotecario de España. Las ayudas presupuestarias existieron, pero fueron sobre todo para reducir la carga de intereses en tiempos de tipos de interés muy elevados. La desaparición de las cajas de ahorros posterior a la crisis de 2007-08 y la privatización del Banco Hipotecario en los años noventa, al integrarse esta entidad en el BBVA, ha dejado un vacío en la financiación crediticia de las VPO.
El problema de la vivienda se ha agravado ante el intenso aumento de la población y de los hogares en el trienio 2021-2023.En el trienio 2021-2023 la población de España ha crecido por encima del millón de personas, de las que más del 92% han nacido en el extranjero, según los datos del INE correspondientes a la Encuesta Continua de Población. Un aumento poblacional apoyado no en el crecimiento vegetativo sino en la entrada de un flujo importante de inmigrantes, requiere con más urgencia aumentar la oferta de viviendas sociales de alquiler asequible.
A lo largo de los años transcurridos del presente siglo los jóvenes hogares han debido acudir al alquiler privado, ante lo inaccesible que resulta para la mayoría de los nuevos hogares la compra de una vivienda. El aumento de la demanda de vivienda en alquiler en España, que entre 2007 y 2023 ha crecido en 3,3 millones, no ha estado acompañado de una variación semejante de la oferta de viviendas destinadas al alquiler. Dicha oferta no solo ha aumentado lentamente, sino que se ha visto reducida por el desvío de la misma hacia los alquileres de temporada, a plazo inferior a un año, y también hacia las viviendas de uso turístico
Desde 2013 no hay objetivos de construcción de nuevas viviendas protegidas en los planes plurianuales del gobierno estatal. Tampoco hay financiación crediticia garantizada desde dicho ejercicio, el primero de la segunda etapa de gobierno del Partido Popular.
Pero en 2024 el gobierno de España ha abierto una línea de financiación en el Instituto de Crédito Oficial (ICO), por una cuantía de 4.000 millones de euros, procedentes de los fondos europeos, con la que se aspira a financiar la promoción de unas 40.000 viviendas sociales de alquiler. Dicha financiación puede ser directamente concedida por el ICO o por los bancos, a los cuales aportaría el ICO los recursos (créditos de mediación).
El 10% de la edificabilidad que necesariamente debe entregar los constructores a los ayuntamientos suele ser monetizado por estas administraciones públicas en lugar de destinarlo a la construcción sobre el mismo de viviendas protegidas.
España necesita en este momento construir más de un millón de viviendas sociales asequibles para los hogares con ingresos medios y bajos. Se trata de mantener un flujo prolongado de dicha financiación en los próximos años, lo que permitiría financiar unas 40.000 viviendas al año, que serían viviendas protegidas destinadas al alquiler social, en las que el importe del alquiler no debe de superar el 30% de los ingresos de los hogares arrendatarios.
El papel del ICO resulta, pues decisivo en la financiación de la creación en España de un parque de viviendas sociales de alquiler de una dimensión equivalente a la del conjunto de estados miembros de la UE. El ICO es el último vestigio que queda en España de la que fue una potente banca pública desaparecida en los años noventa del pasado siglo. Para cumplir dicha tarea el ICO debe de reforzar sus recursos propios y establecer una red territorial en toda España.
Junto a la financiación el otro elemento imprescindible es el de la disponibilidad de suelo. La vigente ley de suelo y la ley de vivienda de 2023 mantienen la obligación de los promotores de destinar una proporción significativa de los nuevos desarrollos a viviendas protegidas, obligación que no parece estar cumpliéndose. El 10% de la edificabilidad que necesariamente debe entregarse a los ayuntamientos suele ser monetizado por estas administraciones públicas en lugar de destinarlo a la construcción sobre el mismo de viviendas protegidas.
Urge la puesta en marcha de un n Plan de Acción por la Vivienda, que habrá de hacerse respetando las dificultades que supone el que la competencia sea de las comunidades autónomas y teniendo en cuenta, por otra parte, que más del 75% de la financiación de las actuaciones en materia de vivienda de dichas administraciones públicos procede de recursos aportados por el gobierno de España
[1] Julio Rodríguez López fue Consejero de Economía e Industria de la Junta de Andalucía y presidente del Banco Hipotecario de España y de la Çaja de Ahorros de Granada
