Escrito por 12:29 pm Economía

El grave problema de la vivienda. Necesidad de actuar

David Zorrakino / Europa Press

Julio Rodríguez López[1]

  1. Vivienda y suelo. Un caso extremo de fallo de mercado

  El caso del suelo y de la vivienda es un ejemplo de fallo de mercado, donde los desequilibrios entre oferta y demanda son continuos. Se trata de dos productos, la vivienda y el suelo, en el que el mercado actúa con escasa eficiencia, entre otras razones por la escasa homogeneidad de la oferta. La insuficiente oferta de viviendas a un coste moderado puede considerarse como el principal fracaso del capitalismo moderno[2]. El mercado informa de la demanda satisfecha, pero no informa sobre quienes no pueden acceder a una vivienda, en propiedad o en alquiler, por falta de recursos. 

 Ante la persistencia de los desequilibrios resulta imprescindible la actuación de las administraciones públicas. Con dicha intervención se pretende ayudar a que dispongan de vivienda los colectivos más desfavorecidos, entre los que destacan los jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda. La actuación de las administraciones públicas en España resulta complicada. Suelo y vivienda son competencias exclusivas de las Comunidades Autónomas, pero la mayor parte de los recursos aportados proceden del gobierno estatal.

 Se considera que un hogar no debe de destinar más de la tercera parte de la renta disponible para acceder a una vivienda. La proporción de hogares en los que el esfuerzo de acceso supera la proporción mencionada es muy elevada en España, por encima del 40%.La asequibilidad es el esfuerzo económico y financiero que han de realizar los hogares para hacer frente al precio y acceder así a la vivienda. Toda crisis de vivienda es una crisis de asequibilidad[3]. Se considera que la vivienda debe formar parte de los componentes del estado bienestar, pero el grado de cobertura de las necesidades resulta en España muy inferior a los niveles alcanzados en materia de educación, sanidad y pensiones. Es posible que la actual crisis de la vivienda en España está provocando un fuerte aumento de las desigualdades y puede terminar afectando de forma negativa a los restantes componentes del estado bienestar.

  2. El necesario reforzamiento de la política de vivienda

  La condición de activo de la vivienda da lugar a que los precios y los alquileres de la vivienda estén desacoplados respecto de los niveles de ingresos de los hogares. Más de la mitad de las ventas de viviendas se realizaron en España en 2023 sin necesidad de acudir a un préstamo hipotecario, lo que indica que numerosos adquirentes son inversores. Tras la crisis financiera de 2008 los elevados precios de la vivienda han desviado la demanda hacia el alquiler. Se trata de contribuir a reducir el fuerte desequilibrio existente en el mercado del alquileren el que la demanda supera ampliamente la oferta y en el que numerosos hogares tienen que buscar habitaciones y no pisos completos.

 El desequilibrio en el mercado de vivienda lo acentúa la debilidad del parque de viviendas sociales de alquiler existente en España. En 2020 el citado parque suponía en España el 2,5% de las viviendas principales. En el conjunto de la Unión Europea la proporción citada ascendía al 9,3%. Los estados miembros con mayor presencia relativa de la vivienda social eran Países Bajos (30%), Austria (24%), Dinamarca (20,9%) y Francia (16,8%). El desvío de las viviendas destinadas al alquiler permanente hacia la vivienda turística reduce la oferta de viviendas de alquiler, acentuando así el desequilibrio. 

  La aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, Ley 12/2023, ha sido la actuación más destacada del actual gobierno en materia de vivienda.  La ley citada ha creado instrumentos para aumentar la oferta de viviendas sociales de alquiler y también ha abierto la puerta al establecimiento de controles de los alquileres. La defensa de los parques públicos de vivienda es, más que una política, una promesa de política. Se trata ahora de cumplir dicha promesa[4] , desarrollando actuaciones que contribuyan a paliar la situación de grave emergencia nacional que caracteriza el momento actual de la vivienda.

La vivienda protegida de alquiler puede ser un instrumento útil para la creación de un parque de viviendas sociales bastante más significativo que el existente. Se lograrían así unos precios del alquiler más asequibles que los que ahora castigan los ingresos de los hogares más vulnerables. Los más de seis millones de viviendas construidas entre los años sesenta del pasado siglo y  la segunda década del presente siglo se financiaron mediante créditos bancarios que aportaron el Crédito Oficial (Banco Hipotecario de España) y  las Cajas de Ahorros. La desaparición de la garantía de financiación ha sido paralela al descenso de la construcción de viviendas protegidas. 

  El primer bloque de actuaciones se refiere a los pasos a dar para aumentar la oferta de viviendas protegidas de alquiler. Dentro del mismo se trata de fomentar dicho aumento garantizando un flujo continuo de financiación crediticia. Los fondos europeos han permitido “maquillar” los presupuestos estatales de vivienda en 2022-2023. Después de 2024 no habrá fondos europeos para financiar la construcción de nuevas viviendas protegidas de alquiler. En 2024 son trascendentes los 4.000 millones de euros de procedentes de los fondos europeos, pendientes de un convenio entre el Mº de Vivienda y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para financiar la construcción de unas 43.000 viviendas sociales de alquiler. Después de 2024 se debe de garantizar la financiación de unas 50.000 viviendas protegidas al año, con el propósito de reducir gradualmente el déficit existente de alrededor de algo más de 1.300.000 viviendas sociales de alquiler.

  El ICO debe de aportar directamente una parte significativa de dicha financiación, participación que será mayor cuando se acaben los fondos europeos. Junto al ICO, las restantes herramientas estatales como Sareb, Sepes y los suelos de titularidad pública contribuirán al aumento del parque de viviendas sociales de alquiler. Se debería de crear una agencia /sociedad pública para la construcción(o compra o rehabilitación) y gestión de viviendas sociales de alquiler. Se establecerían consorcios con las CC.AA, competentes en cuanto a la calificación de viviendas protegidas. Se debe de avanzar en la regulación de los contratos de arrendamiento a plazo inferior al año. Es necesario controlar los pisos turísticos.

El segundo bloque de actuaciones es el de la introducción de controles de alquileres para contrarrestar los exagerados precios del alquiler, en la línea establecida en la Ley 12/2023 a través de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Desde marzo de 2024 se ha implantado el sistema estatal de índices de precios de precios de referencia. Dicho sistema descansa en la información tributaria contenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas complementadas con los datos del Catastro. El Ministerio de Vivienda ha publicado los datos anuales del periodo 2015-2022 para el territorio fiscal común, que excluye a Navarra y el País Vasco. El sistema permite establecer topes a los alquileres de los “grandes tenedores de vivienda” en las Zonas citadas, así como a los propietarios que no sean gran tenedor. Las declaraciones de ZMRT corresponden a las autoridades competentes en materia de vivienda, que son las comunidades autónomas. Una Resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha declarado a 140 municipios de Cataluña como ZMRT. En las autonomías gobernadas por el Partido Popular no se aplicará el control de alquileres comentado, lo que reducirá el alcance de dichos controles.  

  Los controles de alquileres de “segunda generación” (ejemplo, que los incrementos de los alquileres no superen los aumentos del índice de precios de consumo) se han revelado como insuficientes ante unos crecimientos que en España entre 2014 y 2023 han superado ampliamente a los aumentos de precios y de los salarios. Resulta necesario implantar controles “de primera generación “(controles estrictos de alquileres introducidos en las dos guerras mundiales del pasado siglo y en los treinta años posteriores a 1945[5]) en las ZMRT, aunque sea por periodos no superiores a los 3 años. 

Junto a los dos bloques de actuaciones de política de vivienda hasta aquí resumidos hay otras actuaciones relevantes a desarrollar. Destaca entre las mismas el establecimiento de registros de demandas de vivienda en los municipios, con el fin de precisar más la demanda. Asimismo es necesario mejorar las estadísticas de vivienda, en especial las que se refieren a las actuaciones de política de vivienda. La actual situación de emergencia nacional en lo que a vivienda se refiere justifica el llevar a cabo actuaciones de amplio calado.


[1] Julio Rodríguez López es Vocal del Consejo Superior de Estadística. Ha sido presidente del Banco Hipotecario de España y de la Caja de Ahorros de Granada 

[2] John K. Galbraith, “Historia de la economía”, Ariel, Barcelona,1989

[3] Ignacio Ezquiaga, “El sistema ya no financia burbujas: escasez de vivienda y caída del crédito”. Funcas, Madrid, 2024

[4] Alternatives Economiques, “Un droit opposable, et apres?”, Febrero 2007

[5] K. Kholodilin y S. Kohl, “Rent price control-yet another great equalizer of economic inequalities? Evidence from a century of historical data. Journal of European Social Policy, Volume 33, Issue 2. Mayo de 2023 

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